En el momento en el que vamos a comprar una vivienda por primera vez, el papeleo esta a la orden del día y las dudas comienzan a llegarnos. ¿Contrato de arras? ¿Señales? Muchas personas no entienden de leyes ni términos jurídicos y ,de primeras, no saben diferenciar entre estos dos vocablos.
Cuando procedes a adquirir una vivienda, se realiza un contrato de compraventa. Este resulta de obligado cumplimiento, excepto que una de las dos partes incumpla algún término de lo acordado en el contrato y, en ese caso, se vera obligado a indemnizar a la parte cumplidora.
Sin embargo, para poder llegar a firmar el contrato de compraventa, hay que realizar otros actos previos.
Lo primero es establecer el contrato de arras. Un documento que garantiza que la vivienda va a ser para ese comprador, cerrándose así la venta a otros posibles interesados. Vendría a ser una reserva del inmueble, que se realiza a través de una cantidad de dinero, la denominada señal. La cantidad que se suele exigir ronda entre el 5% y el 15 % del precio total de la vivienda.
Este contrato sí que permite la renuncia por parte del comprador, que en caso de llegar a tramitarla, perdería el dinero entregado anteriormente.
Los tres tipos de arras
Según la Jurisprudencia, existen tres clases de arras, pero sólo las llamadas “penitenciales” están reguladas por el Código Civil en el articulo 1454. Estas son los siguientes:
- Arras confirmatorias
Suponen una señal de la celebración del contrato acordado, mostrando el compromiso de ambas partes de cara al contrato de compraventa. Son la garantía de que la compra se va a llevar a cabo. En caso de incumplimiento por una de las dos partes, el comprador afectado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de dicho compromiso, lo que conllevaría una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales
Son la garantía de cumplimiento del contrato, ya que su vulnerabilidad supone una sanción económica al incumplidor. En caso de que la parte que sancionada sea el vendedor, deberá abonar la cantidad duplicada de las arras, mientras que si por el contrario, es el comprador, perderá la cuantía entregada.
- Arras penitenciales
Estas arras son las reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Permiten a ambas partes rescindir del contrato, a través de la perdida de la cuantía entregada en concepto de arras o la duplicación de la misma. Son un seguro indemnizador. La parte afectada no puede reclamar indemnización por daños y perjuicios, ni reclamar el cumplimiento obligatorio del contrato.
Es muy importante que a la hora de firmar un contrato de arras, prestemos mucha atención al tipo de arras que se refiere, ya que si no vienen estipulado, se tratará de arras confirmatorias. Lo que quiere decir, el pago de una parte del precio final de la vivienda.
La señal
Hablar de contrato de arras, significa hablar de la señal. Esté termino viene a ser lo mismo que las arras confirmatorias, ya que se trata del dinero que han acordado el vendedor y el comprador, y que este último debe abonar en calidad de reserva. Este dinero es una parte del precio final de la vivienda, que se descontara del total, en caso de cumplir el contrato. En caso de que sea incumplido por parte del comprador, este perderá la cuantía de dinero entregada, y en caso de ser el vendedor, deberá duplicar dicha cantidad.
En definitiva, la señal se oficializa a través del contrato de arras, ya que es el documento donde se establecen todos los puntos acordados por el vendedor y el comprador antes de firmar el contrato de compraventa, y la suma de dinero que se va a efectuar en concepto de reserva. Por lo que si hablamos de un termino, hablamos del otro.
